不動産投資入門

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不動産投資を始める前に知っておきたい6つのポイント~初心者向け

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションや土地・アパートなどの不動産物件を購入し、その物件を人に貸したり(賃貸マンションなど)、転売することによって、差額で収入を得る投資方法のことです。

例えば、800万円の物件を購入したとします。

そして、その物件を1ヶ月8万円で他の人に貸すと、1年間で単純に96万円の収入になります。

あくまで単純計算ですが、約100ヶ月で800万円の収入になり、物件の購入金額よりも家賃収入の方が上回って、これ以降は全て利益になるという訳です。

この賃料収入による利益を「インカムゲイン」といいます。

また、800万円で購入した物件を900万円で売却すると、100万円の利益を出ますよね?

この売却利益を「キャピタルゲイン」と呼んでいます。

このように、不動産投資の利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2つがあります。

収益率のいい物件の条件

不動産投資で成功するには、収益率のいい物件を見つけることが条件です。

そのポイントは、大きく分けて4つあります。

・エリア(地域)
・周辺環境
・管理状況
・設備

収益率のいい物件を探すには、どの地域(エリア)で探すのか?が重要です。

これはズバリ需要が高いエリアで物件を探しましょう。

需要の低い地域では空室率が高くなってしまう可能性が大きいと言えます。

周辺環境も物件探しの大事なポイントです。

駅から近い(徒歩圏内)、コンビニ、スーパーなどが近くにあるような生活するのに便利な場所の方が、入居率が良くなります。

集合住宅(アパートやマンション)の場合には、建物の敷地内にゴミが散らかっていたり、住民のマナーが悪い物件は避け、しっかりと管理されている物件を選びましょう。

設備の良し悪し入居率に大きく関係してくるため、できる限り設備が充実している物件が良いでしょう。

設備にも色々ありますが、特に、オートロック・防犯カメラ付きとう具合にセキュリティがしっかりしている、宅配BOXがある、収納スペースが広い、バストイレ別、駐車場がある、といった物件は人気があります。

このように、入居する側の視線で物件を探すことが、収益率の高い物件を見つける為には重要ではないでしょうか?

不動産投資における初期投資額

不動産取得に掛かる初期投資は、大きく6つに分けることができます。

・不動産購入費用
・消費税
・不動産仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

これらの6つです。

まず、不動産購入費用とは、不動産を購入する際に発生する費用のことです。

数千万円以上の物件が多いですが、安い物件だと数百万円で購入することも可能でしょう。

また、この場合の消費税は、建物の代金に課税される税金のことで、土地代金には課税されません。

不動産仲介手数料とは、不動産仲介会社から不動産を購入した場合に支払う手数料のことです。

不動産仲介手数料は決められており、200万円以下の物件だと5.25%、200万円以上400万円以下の物件だと4.2%+2万円、400万円以上の物件だと3.15%+6万円となります。

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際に発生する費用のことで、1通ごとに印紙税がかかります。

印紙税は不動産物件の価格によって異なり、

・10万円以下200円
・10万円以上~50万円以下400円
・50万円以上~100万円以下1000円
・100万円以上~500万円以下2000円
・500万円以上~1000万円以下10000円
・1000万円以上~5000万円以下15000円
・5000万円以上~1億円以下45000円
・1億円以上~5億円以下80000円
・5億円以上~10億円以下180000円
・10億円以上~50億円以下360000円
・50億円以上で540000円

と不動産物件の価格が高いほど、印紙税も高額になるのです。

登録免許税とは、不動産権利を登記する際に発生する費用のことで、売買による所有権移転は固定資産税評価額×1%、抵当権の設定は債権額×0.4%が掛かります。

不動産取得税は、不動産を取得した時に発生する税金のことで、土地の場合は固定資産税評価額×1/2×3%、建物の場合は固定資産税評価額×3%という計算になります。

敷金と礼金

不動産投資を行うのにあたって、敷金礼金はどうすれば良いのでしょう?

最近では、敷金礼金不要という物件もあります。

そこで、敷金礼金を取らない場合と取る場合のメリットとデメリットについて考えてみました。

敷金礼金を取らない場合、入居率のアップに繋がるというメリットがあります。

しかし、敷金礼金不要の物件を選ぶ入居者は、比較的経済的に不安定な人も多いと思いますので、家賃を滞納されるリスクが高くなるかもしれません。

逆に、敷金礼金を取る場合には、入居率が低くなる可能性があります。

でも、敷金礼金を取らない場合に比べて、入居者の経済状況も良くなり、家賃滞納といった状態に陥る可能性は低くなると言えるでしょう。

安定した賃貸収入を得るためにも、敷金礼金をきちんと取ることをおすすめします。

家賃の滞納を未然に防ぐコツ

賃貸利益を得るために大切なことは、当然ですが家賃滞納を防ぐことです。

家賃滞納を防止する主なポイントは3つあります。

・入居希望者の事前チェック
・連帯保証人を立てる
・日頃から入居者とのコミュニケーションをとる

家賃滞納を防止するためには、入居前にどのような人かを見極めることが大切です。

そこで、不安要素があれば入居を断ることも大事です。

例えば、「職業が安定していない」「収入が低い」「以前の住居が不明確」「誠意がない」「反社会的団体に属している」といった場合には、家賃滞納や他住民とトラブルを引き起こす可能性があるので、慎重に判断しましょう。

そして、必ず連帯保証人を立ててもらうようにしましょう。

また、普段から入居者とコミュニケーションをはかることで、お互い信頼関係を築くことができ、それが家賃滞納の防止にもつながるでしょう。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリットは、大きく分けて2つあります。

・長期的な安定収入
・インフレ対策

不動産投資の一番のメリットは、長期的に安定した収入を得ることができる点でしょう。

家賃収入によって長期間不労所得を得ることができます。

そのため、老後の経済的不安を解消するために不動産投資を始める方も多いようです。

また、不動産投資はインフレにも強いと言えます。

インフレになると、世の中の物価が上昇すると同時に所有している不動産物件の価値も上がります。

つまり、1000万円で購入した不動産が、インフレによって不動産価値が1100万円になった場合、100万円の収益が発生します。

そのまま1200万円で売却すれば、200万円の利益が発生することになります。

また家賃を上げることで、賃貸収入を増やすことも可能です。

一方、不動産投資のデメリットもいくつか考えられます。

・投資額が大きい
・空室や家賃滞納のリスク
・メンテナンス費用
・金利上昇
・不動産価格の下落
・管理の手間

不動産投資を行うとすると、最低でも数百万円以上の資金が必要なので、誰でも気軽に始めることは難しいでしょう。

また、購入た不動産の稼働率が必ずしも高くなる保証はありません。

それに、家賃を滞納されるケースもありうるため、投資すれば必ず収入を得られるという保証はないのです。

所有している物件が破損したり老朽化した場合には、修繕費用が必要となり、予想外の出費が発生することもあるでしょう。

ローンで不動産を購入した場合、金利が上昇するとローン返済額も高くなってしまいます。

さらに、購入した時よりも不動産価格が年々安くなってしまう、物件を自分で管理する必要がある(管理業者に外注も可)、というのもデメリットといえるでしょう。

 

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